城鎮化難成真正利好 業內:房地產不會"硬著陸"
作為推動宏觀經濟增長的重要動力，房地產業正陷入頹勢。多家機構報告顯示，在部分區域供給過剩、市場競爭趨于激烈的階段，房地產投資恐難以維持高增速。即使地方政府出手救市，恐怕也無法使房地產再現當年的盛況。
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作為推動宏觀經濟增長的重要動力，房地產業正陷入頹勢。多家機構報告顯示，在部分區域供給過剩、市場競爭趨于激烈的階段，房地產投資恐難以維持高增速。即使地方政府出手救市，恐怕也無法使房地產再現當年的盛況。
但分析人士指出，棚戶區改造工程的加速，以及共有產權住房的推出，未來可能成為拉動房地產投資的重要推手。這不僅在一定程度上維持房地產投資的增長勢頭，使之不至于出現“硬著陸”，而且也將對未來的市場供應結構產生重大影響。 城鎮化難成真正利好 “2014年在初具規模的3+2城市群中，公司將把深耕主要一、二線城市作為重點，在新增拓展、首開項目指導支持方面都會有所傾斜。”這是保利地產在2013年年報中的一項表述，其中提到的“3+2城市群”，是指珠三角、長三角、環渤海三個300億的城市群，以及成都、武漢兩個200億級的城市群。 作為大佬級房企，保利的上述戰略選擇正在從一個側面凸顯出市場的風險。用不少券商的研報來分析，即三四線城市風險不斷累積，房屋供應飽和；一二線城市投資價值凸顯，但市場競爭更加激烈，市場空間不足。 自我國開啟土地招拍掛制度，真正啟動房地產市場化改革以來，房地產市場經過了10年的飛速增長期。但在2013年市場出現大漲之后，部分區域的風險在迅速暴露，凸顯出市場飽和、競爭激烈等一系列特征。不少業內人士指出，房地產業的“黃金十年”已經終結。 分析人士認為，在這種大背景下，房地產投資增速恐難以回到以往30%左右的高水平。對于增速乏力的宏觀經濟走勢來說，絕不是好消息。來自國家統計局的數據顯示，今年前兩個月，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。 國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，隨著我國住房供求總量逐步趨向平衡，住宅投資增長的動力減弱，以及整體經濟增速的回落，前些年房地產投資持續高速增長的態勢將難以為繼。未來房地產開發投資增速回落是房地產發展的客觀規律。 近期以來，為應對房地產市場下行趨勢，不少地方政府意欲出手救市。分析人士認為，房地產市場已經發展到相對飽和的階段，即使調控政策真正放松，其影響也僅限于個別一二線城市，難以對整體市場產生帶動作用。 同時，針對國家提出的城鎮化戰略，某上市房企負責人說，“企業都不敢去三線城市了，城鎮化能有多少刺激？”該人士認為，城鎮化更多的利好將體現在交通、基建等層面，由于不少三四線城市供應過剩、“空城”頻現，上述概念難以對房地產業形成真正利好。 房地產不會“硬著陸” 在這種情況下，房地產投資會否如市場表現般，呈現出驟降態勢？以北京為例，根據北京市住建委的數據，4月1-14日，北京二手房住宅簽約套數為2964套，是2009年來同期最低。新房成交同樣創下歷史同期低位。 但有業內人士指出，房地產投資的變化趨勢并未像市場銷售一樣低迷。一方面，由于處于“斷供”狀態，熱點城市的土地市場仍然受到追捧；另一方面，棚戶區改造、共有產權住房等的推出，正在給房地產業創造新的投資機會。 根據住建部的數據，2014年計劃棚戶區改造470萬戶以上，預計投資總額將在1萬億元以上。有機構測算，如果推進順利，單是棚戶區改造的投資額，就占到2014年整體房地產投資的近20%。 分析人士認為，與其他保障房品種相比，棚戶區改造的利潤相對較高，因此必然會受到房地產企業的青睞。而對于政府部門推出的最新保障房品種，共有產權住房在土地出讓等過程中，政府將會讓利，也會吸引不少社會資金的參與。受此影響，房地產投資增速并不會快速回落至低位。 “保障房政策的深化，不僅給眾多房企、尤其是央企帶來新的業務，同時也將改變未來的市場供應結構。”上述上市公司高管表示，經過多年的建設，保障房“短板”仍未真正補足，因此未來仍然有不小的市場空間。 另外值得注意的是，多項因素都決定了，房地產投資增速并不會出現“硬著陸”。其一，隨著去年的市場熱銷以及融資環境的寬松，當前房地產企業資金狀況處于游刃有余的充裕狀態。第二，土地、資金等成本提高正在助推房地產投資總成本。第三，在住宅業態之外，房地產企業正加大商業地產、旅游地產、養老地產等其他業態投資比重，后者將在一定程度上彌補住宅投資增速放緩的空缺。 |
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