專家：房價(jià)松動樓市風(fēng)險(xiǎn)已高懸

一線城市土地市場遇冷意味著風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)高懸，也意味著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終破解也已迫在眉睫。

最近，不僅長三角樓市降價(jià)風(fēng)潮呈現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢，就是被許多人前不久還視之為樓市“安全島”的一線城市，房價(jià)也出現(xiàn)了明顯的松動，更值得注意的是，土地市場也突然由熱轉(zhuǎn)冷，這或許預(yù)示著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)正在步步逼近。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，今年截至3月25日，一線城市土地出讓金合計(jì)1527.68億元，遠(yuǎn)超2013年一季度的872億元，但是，這些土地出讓金收入大部分為前兩個(gè)月所得，3月份截至3月25日，土地出讓金收入僅為84.5億元，不及2013年同期320億元的1/3.

3月27日，北京推出朝陽來廣營、豐臺花鄉(xiāng)、通州梨園等3宗經(jīng)營性土地拍賣，除來廣營地塊經(jīng)47輪競價(jià)以整體溢價(jià)率37.4%左右為恒大奪得外，花鄉(xiāng)、梨園兩地塊均以底價(jià)成交。而可資對比的是，今年一季度北京經(jīng)營性土地的平均溢價(jià)率為49.17%。

顯然，近來一線城市房地產(chǎn)市場“樓冷地?zé)帷钡膽B(tài)勢，進(jìn)入3月份之后，已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)。始自于去年下半年，特別是今年以來一線城市樓市成交的持續(xù)降溫，或許已讓部分房地產(chǎn)企業(yè)不再相信一線城市房價(jià)的堅(jiān)不可摧，于是土地市場上拿地也就熱情不再。

當(dāng)然，或許依然有房地產(chǎn)企業(yè)對一線城市房價(jià)持有足夠的信心，這些企業(yè)之所以沒有去土地市場爭奪土地，只是因?yàn)樗较抡J(rèn)為最近政府推出的土地不值這個(gè)價(jià)或者是沒有足夠的競爭實(shí)力。

沒有競爭意愿或沒有競爭實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地市場是沒有發(fā)言權(quán)的；即便是有相當(dāng)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦開始遭遇土地市場的寒冬，最終能否從容應(yīng)對、平安度過也是很難說的；這是由房地產(chǎn)行業(yè)的固有特性所決定的。

房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他一般企業(yè)，其他企業(yè)往往有許多種產(chǎn)品；而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從根本上講，是單一的，只有一種，那就是房屋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)沒法象其他企業(yè)那樣可以通過管理會計(jì)學(xué)有關(guān)貢獻(xiàn)毛益的分析，來作出某一只產(chǎn)品是否停產(chǎn)的決定。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦決定其停止房地產(chǎn)開發(fā)，其結(jié)局往往只有一個(gè)，那就是企業(yè)生命走向終結(jié)。為了避免企業(yè)倒閉的命運(yùn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧本時(shí)，它也得苦苦死撐。

正因?yàn)槿绱耍�在西方國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，在平時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤一般會超過其他產(chǎn)業(yè)；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又會率先滑坡，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤往往會極低甚至全行業(yè)虧損，并導(dǎo)致一批企業(yè)停業(yè)或倒閉。

中國的房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，由于取得土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提，為了避免企業(yè)生命走向終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場競爭土地，往往是異常激烈和殘酷的。因此，土地價(jià)格信號在整個(gè)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系邏輯中，通常處于最滯后、最末端的位置。

房地產(chǎn)的另一大特性，是建設(shè)周期長、投資體量大，投資開發(fā)很難隨市場變化而進(jìn)行快速調(diào)整；在土地市場遇冷、土地價(jià)格下跌之前，一般早就存在投資過度、供大于求或炒作盛行、房價(jià)虛高等狀況。因此，防范地價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)也就遠(yuǎn)比控制房價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)來得更加麻煩和棘手。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，地價(jià)下跌對房地產(chǎn)企業(yè)的打擊是雙重的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)都有一定的土地儲備，地價(jià)的下跌會首當(dāng)其沖惡化其資產(chǎn)負(fù)債水平；其次，地價(jià)下跌意味著房地產(chǎn)泡沫的真正收斂，房地產(chǎn)泡沫收斂會影響銷售回款和融資能力。

對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來說，地價(jià)下跌所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也同樣不可小覷的。今年全國兩會期間，中國人民大學(xué)校長陳雨露教授曾分析過房地產(chǎn)下行必須正視的“三個(gè)60%”：一是房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，二是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債，三是目前中國民眾財(cái)產(chǎn)保有形式的60%以上是房產(chǎn)。

在地方債務(wù)、產(chǎn)能過剩、房地產(chǎn)泡沫、影子銀行等影響我國經(jīng)濟(jì)增長的這些相互聯(lián)系、互為傳導(dǎo)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解最為關(guān)鍵。一線城市土地市場遇冷意味著風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)高懸，也意味著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終破解也已迫在眉睫。