城鎮化與“崩盤”說 陳淮詳解房地產生存法則

進入2014年以來，關于中國的地產行業的“拐點”、“泡沫”甚至“崩盤”之說甚囂塵上，市場籠罩在不安的氣氛中。著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮卻宣稱：“未來8-10年，中國的房地產行業仍將是全世界規模最大、增長速度最快的市場。”4月16日，2014城市觀點論壇沈陽行圓滿落幕。陳淮在論壇上發表了“市場的回歸，中國房地產問題與思考”的主旨演講，較為詳細地闡釋了三個問題，包括新興城市化、新的市場變化帶來的思考和挑戰以及短期經濟運行。

相比于較為悲觀的普遍觀點，陳淮對于地產行業現狀以及未來預測都較為積極。而讓陳淮如此有底氣的，是中國目前在大力推進的城鎮化。面對一季度全線下滑的成交數字，陳淮認為較為正常，“不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產市場了。”

城鎮化是房地產發展動力

“中國城鎮一共需要多少房，北上廣深需要多少房，沈陽、哈爾濱、長春東北需要多少房，完全不取決于這些城市城鎮有多少獨生子女家庭。”

陳淮指出，這個問題根本取決于中國的城市城鎮的總人口是增長還是不增長，是較快的增長還是較慢的增長。“只要未來十年、二十年中國的城市城鎮仍然人口是快速增長的，我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快的蓋房子。”

他進一步舉證指出，去年末中國城鎮人口是7.2億人，在全國總人口中所占比重超過53%。全國的城鎮人口是按照常住人口統計的，與全國戶籍人口相比差17個百分點，涉及2.4億人，這中間有2.4億人實際上遠沒有真正市民化和真正定居落戶下來。

而國家于3月17日正式公布的新型城鎮化規劃中，進一步提出2020年中國城鎮人口在總人口中所占比重要提高到67%，也就是說還要再提高15-16個百分點，還要涉及2.2億人。這就是中國需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要的依據。

加之以沈陽和東北為整體的老工業基地以及城市偏遠地帶棚戶區中，居民的住房改善需求，中國蓋房子的任務遠遠沒有完結，而是剛剛開頭，拉開帷幕。

同時他強調，新型城鎮化要嚴控特大城市人口規模。目前，一千萬人口以上的城市有六座，500萬人口以上的城市有11座，也就是說未來一段時間嚴控人口繼續向這些城市城鎮集聚的包括17座城市。

“在十八屆三中全會全面深化改革中提出，要重點發展的中等規模城市。這個中等規模城市包括大部分中西部和我們東北的一些省會級城市和地市級中心城市。”

“崩盤”說不符合國情

2014年以來，唱衰中國房地產市場的言論不絕于耳。針對由來已久的崩盤之說，陳淮直指，“我們已經聽了十年了，這些預測沒有一個符合中國的國情的。”

陳淮首先是承認市場分化的，“市場中出現分化并不可怕，分化也不是今天才開始的。”但他同時強調，局部的問題不能代表整體。

他舉例稱，有一些地方過度擴張，比如鄂爾多斯，以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國房地產市場出現了多大的問題，這個市場本來就應當是供不應求和供大于求的反復交替才是正常的市場。供大于求的格局，并不等于就沒有需求，并不等于房地產市場的參與者沒有利潤可圖，也甚至不等于房價不漲。

其次，陳淮提出，“房地產的需求是累積需求，8-10年的累積需求和累積供給之間的對比關系，才能真正說明它們的供大于求和供不應求。”

對此他解釋道：“人們的前置、后置周期，把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產市場了。”

針對市場上此起彼伏的拐點說，陳淮表示，“拐點是所謂的加速上升到減速上升的轉折，如果說房地產的拐點，那么我們房價加速上升、加速上升的拐點已經出現了若干次，不是即將到來，已經出現了若干次，不管是世界金融危機之前還是之后，還是2013年的國五條。”

陳淮關于“市場”的最后注解是，“不是人人都活得下去”。他坦言，一場大洗牌時代過了，“大家都注意到市場經濟有八個字，前四個字叫優勝劣汰，我們可能要迎來這個時代；但是我們也希望大家關注后四個字，叫適者生存。”