讓房地產(chǎn)市場(chǎng)充分調(diào)整

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)“救市論”不斷涌現(xiàn)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，供需關(guān)系趨于平衡，樓市泡沫正在擠出。在此情況下，應(yīng)保持定力，不可釋放“救市”的錯(cuò)誤信號(hào)，應(yīng)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更多自發(fā)調(diào)整。

“救市論”從何而來(lái)？2014年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)未能從“寒冬”中走出。3月開(kāi)始，杭州、南京、常州等城市出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)開(kāi)盤現(xiàn)象，隨后蔓延至北京、廣州等一線城市。但降價(jià)并未換來(lái)“走量”，3月以來(lái)，多數(shù)城市成交量低迷，并達(dá)到近幾年來(lái)低點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化現(xiàn)象顯著，就“量?jī)r(jià)齊跌”的市場(chǎng)表現(xiàn)而言，不同城市有不同邏輯。一線城市供需仍然失衡，由于房?jī)r(jià)已背離市場(chǎng)購(gòu)買力，加之買漲心態(tài)作祟，市場(chǎng)對(duì)降價(jià)并不買賬；部分二三線城市供應(yīng)過(guò)剩，消化能力不足，量?jī)r(jià)均存在下行壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，不僅會(huì)影響到地方政府的土地收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，也會(huì)“拖累”數(shù)十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)。這就不難理解為何每次樓市低迷之時(shí)，地方政府總會(huì)產(chǎn)生救市沖動(dòng)甚至付諸行動(dòng)。

但這種做法，是否真的利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展？從歷史經(jīng)驗(yàn)不難看出，救市政策的出臺(tái)雖然有助于投資需求恢復(fù)，但這部分投資的恢復(fù)帶有一定盲目性，既造成供應(yīng)過(guò)剩、風(fēng)險(xiǎn)累積，又進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”，惡化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

地方政府的救市沖動(dòng)會(huì)獲得現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的“支撐”，如宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、差別化調(diào)控思路明確等。即便如此，有形之手仍然不宜過(guò)早伸出。在現(xiàn)階段，應(yīng)繼續(xù)給市場(chǎng)留下自發(fā)調(diào)整的空間。

首先，經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)積極變化：投機(jī)投資需求淡出、供需關(guān)系趨于平衡。在市場(chǎng)去泡沫的過(guò)程中，出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)求生，甚至企業(yè)資金鏈斷裂，都是正�，F(xiàn)象。何況只有在一個(gè)健康的市場(chǎng)中，才會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)主體的新陳代謝。事實(shí)上，在某些過(guò)剩的區(qū)域市場(chǎng)中，即使出手救市，市場(chǎng)恐怕也難有起色。

其次，當(dāng)前正處于調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的關(guān)鍵階段。作為調(diào)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容，“去房地產(chǎn)化”是必須要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。要想實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”，就必須遏制地方政府的救市沖動(dòng)，給其他產(chǎn)業(yè)釋放生存空間。因此，從調(diào)結(jié)構(gòu)的大局來(lái)說(shuō)，必須對(duì)實(shí)質(zhì)性救市行為進(jìn)行遏制。

第三，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性崩盤，也不會(huì)拖垮銀行體系。在房地產(chǎn)抵押貸款僅占商業(yè)銀行總資產(chǎn)兩成、總體貸款資質(zhì)偏好情況下，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，也難以對(duì)現(xiàn)有的銀行體系帶來(lái)明顯沖擊，即現(xiàn)有金融體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑有較強(qiáng)承受能力。市場(chǎng)化和差別化是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控思路。在逐漸去除行政手段的同時(shí)，要允許各地根據(jù)自身市場(chǎng)條件進(jìn)行調(diào)整。但在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)把握好調(diào)整力度和節(jié)奏，避免將其演變?yōu)檎{(diào)控松綁，要留給市場(chǎng)足夠的自發(fā)調(diào)整空間。