多地二手房持續降溫 業內稱系房價進一步下調先兆

一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。

截至3月底，全國70個大中城市中有超過14個城市二手房價格出現下跌，包括北京在內的一線城市二手房市場普遍降溫。

從歷史上來看，二手房市場的成交低迷和價格下跌會傳導至新房市場，并疊加其他因素改變樓市的供求關系，影響市場預期。鏈家地產張旭等分析人士認為，二手房的降溫，已成為房價進一步下行的先兆。

多個城市二手房價格下調

2014年3月，全國70大中城市二手住宅價格平均環比指數為100.12，比上月下降0.03點，連續5個月出現下調。二手住宅價格環比下調和止漲的城市數量達到28個。

進入4月后，申城樓市仍未見起色。統計數據顯示，4月前半個月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業內預計，在缺乏外部利好刺激的情況下，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬套大關。

一度被認為房價不會下跌的北京，據21世紀不動產監測數據顯示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，環比下降13.4%。主城區二手房掛牌價格繼續松動，業主不再強勢，議價空間增大。21世紀不動產集團市場總監桑豫峰認為，4月下旬樓市仍將繼續下探。

北京中原地產市場研究總監張大偉說，因為各地降價案例的出現，導致北京樓市觀望情緒濃郁。新增客戶量相比一季度平均繼續下調了10%。他預計，4月北京二手房成交量將繼續在萬套以下，二手房價格可能在2季度加速下調。

張旭稱，今年一季度，一線城市一手房價有見頂跡象，北京二手住宅價格自年初以來基本停漲。部分二線城市和三四線城市價格調整持續，范圍逐漸擴大。而需求龐大的一線城市，也開始出現價格調整的跡象。在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下，市場定價的話語權重心發生轉移，這是房價出現進一步下調的先兆。

張大偉認為，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已悄然生變。

數據顯示，2013年北京2萬左右單價的剛需項目供需比基本是1：4，但目前已經逐漸降低到1：2，隨著部分項目的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。

二季度樓市難回暖

二手房和新房交互下跌，其疊加效應正在顯現。

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉指出，形成目前房價走勢的因素有二：多地樓市促銷，改變市場預期，看跌情緒日益濃厚，購房者入市節奏變慢；二是銀行房貸收緊，阻礙部分人群入市，首套房8.5折利率優惠在全國范圍徹底消失。

與此同時，北京多批自住型商品房入市，一些城市庫存偏大，也加劇了區域市場的降溫。

張旭認為，整體的需求觀望情緒仍將持續。往年屬于成交旺季的二季度，會出現一定程度的增長壓力。價格調整持續，區域間分化更加明顯。一線城市較短時間內可保持基本穩定，而進入庫存盤整周期的城市，價格仍會有進一步下調的可能。

“目前房企和地方政府都期待限購放松。”張大偉說，部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松存在空間。

張旭認為，2014年初“兩會”上提出的 “雙向調控”，客觀上會給樓市低迷、房價上漲動力較弱的城市以放松空間。加之今年經濟增幅降低，宏觀經濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調控放松現象或有增多。

CRIC研究中心認為，政府允許各地有關部門有針對性地推行房地產調控措施，并不意味著限購令將得到完全松綁。此舉有益于三四線城市，而對于擁有大量需求和房價居高不下的一二線城市，限購令恐怕難以松綁，以防樓市過熱。目前，全國有46個城市執行限購政策，除了直轄市、省會城市與計劃單列市等重點城市外，還包括徐州、溫州、金華、紹興、舟山、臺州、衢州、寧波等三四線城市。據中原地產監測，從去年下半年開始，溫州、徐州、舟山已開始局部放松限購政策，從市場表現來看，傳出限購放松后，成交數據有短暫飆升，但之后又再度回落，整體市場并無實質性好轉。