南湖區最后的寶地----學區房的誘惑！

2009年10月26日，嘉興2009-18號地塊成交。這塊土地位于南湖新區，東、北至九曲里港，南至五號路，西至慶豐路，面積8.71萬平，掛牌起始價1968元/平。由于受“套型建筑面積為90平方米以下的戶型必須占到整個項目的70%以上”政策的限制，出讓前并不被業界看好，最后嘉興力寶房產力克信達建設、桐昆等勁敵，獲得了這塊土地的使用權。最后土地成交價為6360元/平，溢價率達到恐怖的232%。

地塊容積率2.0，實際樓面價3180元/平，是當年不折不扣的南湖新區地王。換句話說，從這塊地開始，南湖新區開啟了面粉貴于面包的新時代，也一舉抬升了南湖新區的住宅均價。

但力寶拿了此地塊后卻遲遲不開工，從2009年10月至今已4年半，土地資金的周轉率變得非常低。我只能把這一切的一切歸結于兩點：

1，要想辦法突破“套型建筑面積為90平方米以下的戶型必須占到整個項目的70%以上”的限制，為此拖延了極長的時間。從今日的戶型圖來看，所有小高戶型均大于90平米。事實上已經突破類似的地塊限制。

2，所拍的樓面價實在太高，開發商捂盤惜售，準備待南湖新區再創地王后再動工開盤。這條原因不是很靠譜，畢竟同時期的南湖地王，無論是翠湖一號還是寶石公館，都已經竣工交付或銷售過半。而鉑金目前的開盤，也絕對算不上踩對了正確的時間點。

好了，繼續說說項目所在地塊位置。格蘭英郡(樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格)以南，萬好家居以北。相比翠湖一號等朝南緊貼凌公塘的小區，此位置絕對并非南湖新區最好地塊，尤其是南面的萬好家居在建高層，對小區朝南的采光產生一定影響。但也有一點優勢：相對而言，離中環南路以南的嘉興萬達廣場(樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格)較近，以后生活較為便利，未來地段的升值潛力依然存在。

項目本身，力寶幾乎照搬了綠城最成功的二代作品----玉蘭花園的經典立面和設計，這讓產品本身擁有了成功的基礎。畢竟綠城的玉蘭花園在全國各地開花結果，更受到廣泛好評，是極為成熟的綠城作品。這點絕對值得認可。小區以東側的一期小高層與西側的二期高層組成。而目前開盤的一期小高層得房率極高，一梯兩戶，戶型做到了最大的優化，甚至從某種程度上超越了玉蘭花園本身。

一期小高層第一批將開2,3,4,6四幢。顯而易見，最好的樓號，肯定是6號樓。3,4兩幢樓均較靠馬路，雖然朝南馬路并非主干線，但是噪音和灰塵影響照樣存在。而2號樓，離南側的三層挑高的會所極近，而且會所的四周規劃了大量的地面車位，對2號樓的景觀產生不利影響。