余姚樓市：庫存承壓極限 別墅一次性降價40%

上述余姚市住建局人士說，去年余姚商品房銷售大約60萬平方米，按此計算，庫存商品房至少需要消化兩三年。而寧波房產咨詢機構人士預測，之前余姚每年商品房銷售在20萬~60萬平方米之間，按此計算，存量商品房至少可以消化五六年以上。

寧波愛地房產咨詢有限公司統計，去年1月份，余姚住宅成交價格10816元/平方米，到今年3月份價格已下降至9235元/平方米。

值得關注的是，一位余姚市官員認為，目前余姚每戶家庭至少擁有兩套房子。再加上，房源遠遠供大于求，房子不再是百姓“投資品”，外來購房者需求量小，意味著潛在購買力在下降。“余姚房地產目前這種狀況，也是三四線城市面臨的共性問題。”

余姚市房地產開發企業協會資料顯示，目前，余姚房企在當地銀行的貸款總額達157.6億元，同比增長28.24%，企業、銀行壓力都很大。由于當前房地產企業資金周轉困難，有的甚至無力償還銀行貸款，一些企業已面臨資金鏈斷裂的困境。

系統性風險暴露

目前，余姚市常住人口只有一百余萬，卻有8個大型城市綜合體，以及足夠四五年消化的庫存商品房。事實上，類似余姚的城市大開發、商品房高庫存等狀況，在國內三四線城市多有存在。現如今，在商品房銷售形勢低迷的情況下，一些余姚本土房企已面臨資金鏈斷裂困境，而大型外來房企則抓住機會大打“價格戰”。

上個月，余姚市房地產開發企業協會“上書”市政府“火線救援”，提出回購商品房用于拆遷安置房、放寬限購限貸等建議。該協會一位負責人對本報記者說，幾乎當地所有知名制造企業均參與了余姚房地產開發，房價大幅下跌或將危及余姚實體經濟，產生系統性風險，導致經濟陷入惡性循環。

上述余姚住建局官員表示，近幾年來，幾乎有名、大的余姚實體企業，均以參股、投資、合作開發的形式參與了房地產開發，現在房子賣不出，資金都壓在里面。“目前已殃及到不少實體企業，這將對全市經濟帶來更大的影響。”

“房地產已經捆綁了整個余姚經濟。”該官員稱，2010年高峰時，余姚市土地出讓金超過100多億元。目前，當地收稅20%以上來自房地產。

與此同時，官方數據顯示，余姚經濟社會發展總體保持平穩。

余姚市政府報告顯示，去年余姚GDP為749.63億元，同比增長7.3%；公共財政預算收入106.34億元，同比下降5.8%；公共財政預算支出74.59億元，增長10%；完成固定資產投資440.06億元，增長21.7%，其中完成房地產開發投資133.03億元。

“官方數據還是很不錯的，但下面的企業已經非常困難了。”一位余姚市官員對記者說，在當前房企資金鏈非常困難之際，相關部門對房地產企業進行土地增值稅預征，“一些余姚房企已經做好了破產的最壞打算。”

上述官員說，2008年之前，余姚房地產發展是比較正常的，房價也是比較穩定的。然而，4萬億刺激政策后，當地推地數量很大，房價、地價也在成倍上漲，2010年“太守名府”樓面地價高達17000元/平方米，成為當地“地王”。

也就在這幾年，余姚本土房企的“壟斷開發”格局被打破，眾安、華潤、萬達、世茂、保利、綠城等相繼在余姚“瘋狂”拿地。余姚市房地產開發企業協會資料顯示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140畝，是本土房企城區拿地面積的3倍以上。

這些招商引資過來的大型房企，其議價空間、融資能力等優勢明顯，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同時，大型房企在提升余姚城市品質的同時，也在大大擠壓本地中小房企生存空間，令余姚樓市進入“房企大鱷競爭”階段。

一家余姚當地房企負責人向本報記者坦言，余姚開發量太大，已經沒有他們的生存空間。今后他們開發項目要么向一二線城市轉移，要么退出房產市場。如今，余姚聚集著萬達、華潤萬象、保利、財富廣場、河姆渡廣場等8個城市綜合體，建筑面積至少在200萬平方米以上。上述余姚市官員說，余姚消費體量不是很大，一兩個城市綜合體已經足夠，如今8個城市綜合體實在太多，至今已開業只有萬達1家綜合體。