買還是不買？樓市新政出臺讓投資者們糾結了

被市場稱為“史上最嚴”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無疑將對上海樓市產生巨大影響，市場更為關心的問題是，新政是否如一盆冷水，已經潑在了一線城市樓市投資客的頭上？

就像一個硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預期出現了巨大分歧。在上海出臺新政的當口，這些參與者關心的是，未來北京等地將會針對投機出臺什么樣的政策，調控重拳會不會落在北京？

買還是不買？樓市新政出臺讓投資者們糾結了
被市場稱為“史上最嚴”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無疑將對上海樓市產生巨大影響，市場更為關心的問題是，新政是否如一盆冷水，已經潑在了一線城市樓市投資客的頭上？

將影響京滬豪宅市場

同策咨詢研究部提供給《第一財經日報》的數據顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量降至849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經縮短至6.02個月(按照3個月移動存銷比計算)。

此輪上海調控新政最核心的內容涵蓋幾個方面，包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級。其中，嚴禁中介機構從事場外配資業務，在業內意料之中。

亞豪機構市場總監郭毅接受《第一財經日報》記者采訪時說，中介首付貸問題起源自上海、發酵于全國，如果中介機構自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴重的是構成了巨大的潛在金融風險，因此引起決策層的高度重視。她預計，北京可能出臺的調控政策中也將強調對于中介機構從事場外配資業務的管控和打擊，資金杠桿降低后，將屏蔽部分資金實力較弱的購房者，造成市場交易量的下滑。

滬版新政一個重要的變化在于規定非本市戶籍家庭購房，社保及個稅由2年變5年及以上。實際上，北京早在2011年就執行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達到5年才擁有新購一套的政策，本次上海社保年限升級后，意味著購房資質門檻提高，與北京平齊。

這樣的政策，除了影響剛需市場，對豪宅市場也影響巨大。上海一房地產機構資深分析人士對本報表示，由于限購政策從嚴執行，高端市場打“擦邊球”購房的現象將不復存在，再加上當前高端樓盤預售許可證申請及備案上已經實質性收緊，因此，新政對高端樓盤影響會加大，這部分樓盤成交將很快受到影響。

“上海調控新政中前面的兩條，其實對北京影響不大，真正具備核打擊力的，是后面這兩條。”郭毅分析，上海新政中，企業購買商品房再次上市需要滿3年及以上，以及提高二套首付比例的規定，可能對北京的樓市政策產生一定警醒作用。

郭毅稱，眾所周知，無論是高端客群重復置業購買豪宅，還是投資客一次性投資多套房產，目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業名義購房。而一旦企業購買商品房后再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道，同時，不可避免地，也將誤傷到部分高端剛需。在她看來，無論購房者會采取何種措施應對，對于豪宅的開發商來說都是利空，業績和回款都會受到不小的影響。對于2016年58個售價超過8萬元/平方米的高端項目同期在售的北京，豪宅市場潛在供應量高達5000~6000套，如果執行類似政策，豪宅供需形勢將更加惡化。

投資客預期分歧

在任何一個活躍的市場，想博一把的人們總是按捺不住的。

“當時主要考慮的是地鐵口交通方便，另外兩居室比較符合剛需購房者的需求，好出手。”說起春節前在北京投資兩套二手房的原因，3月初，北京人葉琳(化名)對《第一財經日報》記者說，她和愛人去年投資私募經歷很大波動，隨著利率走低，不動產的保值能力提升，他們認為一線城市好地段的相對不太老舊的兩居室，會是能增值、流動性也較好的資產。葉琳是貸款買的這兩套房子，打算兩年左右賣出套現，原因是她認為北京的房價長遠來看，已經沒有太大上漲空間，現在投資也只是短線博一把。

同樣的時間，同樣是“80后”，宋海(化名)不僅沒有買房，還選擇賣掉了自己的房子，投入到自己的創業公司。北京四環內，地鐵口，房齡只有五年，品牌開發商精裝的60平方米左右的開間，他選擇以280萬元的價格出售。他對本報記者說，思考再三做了這個決定，目前的經濟狀況，房價上升空間有限，很可能是短期內的一個高點。

就像一個硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預期出現了巨大分歧。在上海出臺新政的當口，這些參與者關心的是，未來北京等地將會針對投機出臺什么樣的政策，調控重拳會不會落在北京？

“與上海、深圳不同，北京并未出現明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場交易量也保持著相對穩定的狀況。”亞豪君岳會新近提供給本報的一份報告顯示，今年年初至3月22日，北京共成交商品住宅(不含保障、商住，包括自住房)10178套，與尚處于成交低谷期的去年一季度樓市相比，反而減少了3241套，其主要原因是北京房價上漲所致。該報告認為，一方面北京庫存不足的現狀令開發商漲價惜售，另一方面，高端盤入市量的增加，也是造成北京房價結構性上漲的原因之一。

在新房市場價格上漲的背景下，一季度北京大量購房需求流向二手市場。據亞豪君岳會數據，北京二手住宅交易量在今年初實現了同比翻倍增加。近期，從一線門店傳來的聲音，當前二手業主提高報價之后，看房量已經明顯下降，未來一段時間，預計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

“二手交易的下滑終將傳導到新房市場，賣舊買新型改善型需求的隱匿，將令新房市場的交易量同樣出現萎縮。因此可以判斷，北京房地產市場已經自主調節了春節前后曾出現的樓市過熱現象，加之北京本就執行著全國最嚴格的限購，預計在這一點上，將不會繼續加強。”上述報告如是寫道。

還有人做出來降價的判斷。針對上海樓市，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價穩”將是整體二季度趨勢，下半年在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。