樓市重磅利空：所有房東都只是長期租戶？
日前，一則新聞引發了全國網友討論：
樓市重磅利空：所有房東都只是長期租戶？
溫州最近出現一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土 ..
日前，一則新聞引發了全國網友討論：
 樓市重磅利空：所有房東都只是長期租戶？ 溫州最近出現一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。 根據報道內容看，這個“三分之一”，是按現在重新評估的當前土地價格續費。而這個評估價格恰好大體相當于這些房子現在房價的三分之一。 如果我不續費會咋樣？按報道看，目前會讓你的房子無法交易，不給你辦交易手續。 對此，溫州國土局是這樣解釋的： 土地使用權70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。 目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自于土地的價值。 據報道，經當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600余宗(套）。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且，這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。 土地使用權年限到了，該如何續期？真的要花費高額費用才能重新辦理土地證嗎？其他地方會否效仿？ 溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受采訪時，對上述問題進行了一一回應。 首先，為何會出現上述問題？ 據張少清介紹，這要從國家土地政策講起。 1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度；第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。 《條例》發布后，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，并收取土地出讓金。 當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額。 再者，出讓年限到期后，應當如何續期？ 張少清介紹稱，《中華人民共和國物權法》(下簡稱《物權法》)第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了“自動續期”，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。到目前，國家也尚未出臺關于出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。 在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。 也有專家根據法律條文分析稱：你的房子土地使用權到期之后，如果自用，則不用去辦理續期，國家也無法拆除你的房子，因為你擁有所有權。但如果你要轉讓、繼承，或者抵押房子，就需要辦理土地續期，給土地使用權續費了。 100萬買的房土地證要續期，為什么土地出讓金要30萬左右？ 張少清表示，國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。 土地使用權70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以有些市民當初買房的時候，就好比他們用高價買了輛快報廢的二手車。 在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。 國土部方面有沒有盡到必要的宣傳和提醒義務？ 張少清表示，國家每一部與土地有關的法律法規出臺，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，應該是深入人心的，社會公眾應當知曉。 而面對“土地證到期，要續期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況”這個問題，他表示，目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自于土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對于續期，群眾的心理預期還是存在差距的。 對工薪階層/收入偏低群體，是否有減免等優惠政策？ 面臨20年期限到期或即將到期的市民，多半為工薪階層，甚至不乏收入偏低群體，一次性繳納高額土地出讓金對他們而言，是個不小的負擔，當中還有人事從房地產開發商或他人手里買過來的房子。對于上述群體，國土部門方面，有沒有減免等優惠政策？ 對此，張少清表示，溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。 當地國土局也在研究這個問題，并采取了三個做法： 一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，到目前為止還沒有收到很明確的答復； 二是溫州國土資源局也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定； 三是對于現在想要續期的市民，當地國土資源局隨時歡迎，并給予優先辦理。 不知您看后有何感想？  全國網友都炸開了鍋：這篇新聞具有一定風向標意義。如果各地就此效仿，天都要塌下來了！ 其實，這個“產權”并不是從你買房之日計算，而是土地被拍賣后開始計算，所以那些二手房的有效期到底是多少，沒有多少人真正能明白。 舉個簡單例子： 有個王阿姨就是買了這類房中一二手房，面臨同樣續費而不解，國土局的領導耐心細致地對她做工作說：買剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車。所以，您當初買房的時候，就好比用高價買了輛快報廢的二手車…… 以普遍70年產權為準，到時繼承你這筆遺產的人將是你的子女或孫子孫女，他（她）為繼承這堆已經70年的水泥磚瓦，將按那時房價的三分之一續費……當他（她）的子女或孫子孫女又繼承時，再續費…… 有網友問：幾年前說好的70年到期免費續期哪去了？ 政府從來沒說過免費續期。《物權法》只說到期后“自動續期”，沒說這個自動是免費給的。而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。 天下可能有一兩頓免費的午餐，但土地這事，還是現實點吧。 深圳其實早已破題 續繳土地使用費，應當按什么標準呢？真的是要繳納物業價值的三分一甚至二分之一嗎？或者按溫州市國土局土地利用管理處處長張少清的說法，至今沒有制度上無法突破或者沒有很明確的答復嗎？答案是否定的。 其實，成功的案例，深圳已經有了，而且就是今年發生的事情。 3月24日，新浪樂居報道，深圳市福田區一小區業主把產權年限從50年申請至70年，房子從原來680萬的掛牌價，調整為710萬。今年一月份向深圳市規劃和國土資源委員會提交遞交地價延期申請，2月底拿到批復后漲價。 由于歷史遺留問，深圳在同一個小區中，存在年限不同的房源。對于這些20世紀80年代至90年低初建設的安居房、公司福利房、經濟適用房等存在同小區不同年限的情況，可遞交延期申請。官方回復，約20個工作日可得到批復。 福田區長城大廈小區一位業主向深圳市規土委遞交地價延期申請。該商品房房產面積約為80.58平方米，產權年限從50年延期至70年（1985年延長至2055年）。其最終補交的交額為44940元，平均每平方米補了557元。拿到深圳市規劃和國土資源委員會第一直屬管理局的批復后，掛牌價從680萬元調整為710萬元。 深圳這一案例，從本質上看，與溫州并無不同。如果以最初掛牌價680萬元計算，其每平米單價達到了8 .43萬元。但實際上，在4月1日深圳實施新的評估價之后，該小區評估單價為4 .4萬元，即評估總價為354.5萬元。續繳20年的土地使用費44940元，僅占評估價的1. 26%。這一比例是合理的，也是務實的。如果以此反觀溫州傳說三分之一甚至二分之一的續繳比例，幾乎帶有庸人自擾自尋煩惱的意味——無論國土局，還是業主。 著名財經評論員劉曉博對此表示： 1、土地所有權、使用權的設定，對于國家來說，說到底無非是一個稅收問題。如果國家把產權賦予個人，則可以激活民間創造財富的熱情，而國家可以通過稅制設計實現持續稅收。如果想通了這個問題，不妨先從城市建設用地入手，將房屋下面的土地所有權無償贈與個人、企業。于是，所謂土地使用權到期問題也就不存在了。國家對所有不動產征收物業稅，稅率根據政府實際開支調整。 2、若暫時不能實現上述設想，則應該通過國家層面立法方式，盡快對土地使用權續期問題的細節加以明確。否則，在樓市去庫存的關鍵時刻，“溫州事件”將嚴重打擊大家投資性購房的熱情。而在非熱點城市，政府目前是鼓勵投資性購房的。 3、應尊重2007年版《物權法》的規定，承認“自動續期”。也就說，如果到期的時候業主不主動申請續約，則國家默認這套房子自用，不強拆，不強征收土地使用費。如果業主希望出售、繼承或者抵押，這時候才需要補交地價。 4、對于主動續約的房屋，土地使用費的交費方式盡量多元化，可以按年繳納，也可以一次性繳納。對于一次性繳納的，給予較大折扣。盡量藏富于民，而不是雁過拔毛。 5、土地續期的政策如果遲遲不明確，“老齡房屋”的交易將越發清淡，甚至逐步停止。從表面上看，這對于開發商賣新樓似乎有利，卻打擊了投資性購房的熱情，此外還給整個社會帶來了大量的資產沉淀。 最后給大家支個招，買房一定要看清產權問題： 
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