專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法 最快明年底通過

最近,房地產(chǎn)稅立法再度成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。近日,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示,遺憾房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅改革還沒推出來,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益調(diào)整而受到阻礙。
　　另外,全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員郝如玉在第十屆“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與周期”論壇上透露,目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,操作難度很大。
　　房地產(chǎn)稅征收對(duì)象更廣與房產(chǎn)稅有別
　　目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個(gè)概念到底有什么區(qū)別,都在混淆使用。房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個(gè)“地”字之差,實(shí)際差別卻很大。
　　房產(chǎn)稅,是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
　　事實(shí)上,近兩年的國(guó)家正式文件或相關(guān)主管部門的言論,都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。這意味著,未來的房地產(chǎn)稅,征收對(duì)象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等。現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi),都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合,因此應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。
　　“稅務(wù)機(jī)關(guān)其實(shí)還沒有做好這方面的準(zhǔn)備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴記者,直接面對(duì)居民征稅很難,“一旦征收房地產(chǎn)稅,一個(gè)樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況,稅務(wù)局要分別對(duì)待,我們國(guó)家恐怕還沒有這么大的稅務(wù)能力。”
　　《法制晚報(bào)》記者注意到,迄今為止,中國(guó)的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行征收,即便是個(gè)人所得稅,也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳。現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅,難度可想而知。
　　房地產(chǎn)稅法起草操作難度大歷經(jīng)13年仍未出臺(tái)
　　從2003年提出物業(yè)稅以來,房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久,其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭(zhēng)議。
　　2013年11月份的十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,其中提到完善稅收制度時(shí),首次提到“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。
　　2014年樓繼偉在《求是》撰文提到房地產(chǎn)稅構(gòu)想。他稱,總的方向是,在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。
　　2015年8月,經(jīng)過調(diào)整的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布,房地產(chǎn)稅正式列入該規(guī)劃。另外,房地產(chǎn)稅法還在今年和去年同時(shí)被列入全國(guó)人大常委會(huì)當(dāng)年立法工作計(jì)劃,屬于立法預(yù)備項(xiàng)目。
　　今年全國(guó)兩會(huì)上,全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露,房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭研究,調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類立法項(xiàng)目。
　　近日,全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員郝如玉在第十屆“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與周期”論壇上透露,目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,操作難度很大。北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內(nèi)通過。”
　　國(guó)土資源部推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記明年完成總體部署
　　房地產(chǎn)稅征稅前提是搜集自然人的房產(chǎn)信息,比如一個(gè)人在全國(guó)有幾套房產(chǎn)、價(jià)值多少等。目前國(guó)家正在加快相關(guān)信息搜集,國(guó)土資源部正在大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,計(jì)劃2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù),2017年基本完成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的總體部署。當(dāng)這些數(shù)據(jù)信息實(shí)現(xiàn)了全國(guó)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)后,每個(gè)人擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)量、布局等具體情況將“無所遁形”。
　　另外,國(guó)稅總局正在今年力推金稅三期工程覆蓋所有省份。該工程一大特點(diǎn)正是對(duì)所有自然人建檔,包括個(gè)人房地產(chǎn)相關(guān)交易信息也被錄入,這也將為房地產(chǎn)稅等稅制改革提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
　　老百姓最為關(guān)注的是,房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?
　　以北京為例,如果一家3口在北京二環(huán)購(gòu)買一套100平米房子需要800萬(wàn)元,按照1.5%（1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法）的稅率計(jì)算,每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬(wàn)（每月納稅1萬(wàn)元）;如果在四環(huán)購(gòu)買一套100平米的房子需要500萬(wàn)元,每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬(wàn)元（每月納稅6250元）。
　　現(xiàn)實(shí)或許不會(huì)這么悲催!據(jù)記者了解,上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國(guó)際平均水平（發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋持有稅,稅率一般為1%至2%）。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國(guó)外水平。如果按照0.5%稅率計(jì)算,在北京二環(huán)購(gòu)買一套100平米房子,每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬(wàn)元（每月繳稅3333元）;在北京四環(huán)購(gòu)買一套100平米的房子,每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬(wàn)（每月繳稅2083元）。
　　“不過,從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅一般以評(píng)估價(jià),而非市場(chǎng)價(jià)為稅基。評(píng)估價(jià)一般要低于市場(chǎng)價(jià),且會(huì)是幾年才調(diào)整一次。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院汪德華研究員告訴記者。
　　另外,劉桓還建議說,我國(guó)的房地產(chǎn)稅不能照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn),要根據(jù)中國(guó)國(guó)情,設(shè)定一定的免征額。
　　2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案,皆有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對(duì)于新購(gòu)房100平方米免征。
　　“根據(jù)上海的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理,這樣對(duì)于3口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴記者。
　　對(duì)于免征額和稅率,目前官方并未透露出任何信息。當(dāng)下,大家討論較多的是出臺(tái)房地產(chǎn)稅是否能夠替代土地出讓金。
　　專家建議
　　應(yīng)設(shè)定相應(yīng)免征面積
　　財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示,2014年全國(guó)土地出讓金收入約40480億元,超過了4萬(wàn)億元。如果這4萬(wàn)億不征土地出讓金,而是改征房地產(chǎn)稅,也就意味著讓買房人來承擔(dān)這4萬(wàn)億,能承擔(dān)得了嗎?
　　以上海為例。據(jù)上海市國(guó)稅局公布的數(shù)據(jù),上海2014年房產(chǎn)稅收入約99.9億元,除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè),試點(diǎn)的住宅房產(chǎn)稅只占其中較小的一部分。這個(gè)數(shù)據(jù)是多少呢?上海預(yù)算草案報(bào)告公布的房產(chǎn)稅征收為27.6億元。另?yè)?jù)數(shù)據(jù),上海市2014年土地出讓金征收1766.79億元。簡(jiǎn)單計(jì)算,房地產(chǎn)稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實(shí)比較大。
　　“如此情況下,讓房地產(chǎn)稅去充當(dāng)土地出讓金,地方政府能不能做到,我表示懷疑。”劉桓說。
　　汪德華則認(rèn)為,房地產(chǎn)稅采取設(shè)定一定免征面積的稅制設(shè)計(jì),比較符合中國(guó)國(guó)情。“中短期內(nèi),恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長(zhǎng)期來看,可以考慮將房地產(chǎn)稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后,繳納房地產(chǎn)稅就可以永續(xù)使用。”
　　“目前我們正在按照立法規(guī)劃和立法工作計(jì)劃的有關(guān)要求,對(duì)房地產(chǎn)稅改革與立法當(dāng)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行深入的、進(jìn)一步的調(diào)查、研究、論證,同時(shí)做好起草草案等相關(guān)工作。”劉修文說,待草案比較成熟,并綜合考慮各個(gè)方面的因素后,適時(shí)提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。