樓市有多火爆？個人房貸月度增量屢創新高

今年以來，因房地產市場火爆，個人住房貸款月度增量創下了記錄新高。
央行在二季度貨幣政策執行報告中指出，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達32.2%，月度增量也屢創新高，這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。
央行稱，上半年，全國商品房銷售額累計同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個百分點。分機構看，中資中小型銀行貸款同比多增較多。

央行在報告中稱：
房地產貸款快速增長。截至6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額23.9萬億元，同比增長24.0%，增速較3月末高1.851個百分點，快于各項貸款余額同比增速9.7個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額的23.6%，比3月末高0.7個百分點。
其中，個人住房貸款余額為15.4萬億元，同比增長32.2%，增速較3月末高5.7個百分點;住房開發貸款余額為4.2萬億元，同比增長11.7%，增速比3月末低1.5個百分點;地產開發貸款余額為1.7萬億元，同比增長7.5%，增速比3月末低15.3個百分點。上半年，新增房地產貸款2.9萬億元，同比多增1.0萬億元，占各項貸款新增額的38.9%，較第一季度擴大6.3個百分點。

房貸激增 警惕市場泡沫
雖然中國經濟增速緩慢下行，房貸增速卻持續上行，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態勢，2012年以前尚不到15%，2015年底達到20.7%，2016年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。按此速度，則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平。
海通證券姜超表示，中國房貸高增不可持續，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產泡沫值得警惕。
中國居民負債率疾速上行，或被低估。從居民負債率來看，對應住房貸款的中長期消費貸款是居民債務中占比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負債率仍低于英美日等國，但國際經驗表明，當人口紅利消退、人口撫養比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養比已在2011年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠。

居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產泡沫的生滅同步進行。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平，若按現有速度擴張，則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。
新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危!從新增房貸/新增地產銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國2015年新增房貸銷售比升至35%，2016年上半年更是創歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達6.4%，不僅遠超日本歷史高點(3.0%)，也接近美國歷史峰值(8.0%)。這都意味著居民購房邊際杠桿率或已接近極限!

居民杠桿率過高了?
那么，在房貸激增的背景下，中國居民杠桿率是否過高?中信證券分析師陳聰認為，房地產的居民杠桿率要細分為社會存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位，實際上快速走高的只是后者。
陳聰指出，社會存量杠桿率研究的是按揭貸款負擔和房屋市值之間的關系。這個指標越高，說明居民部門負擔越重，存量房供給放量的可能性越大。數值越低，則說明居民部門負擔越輕，存量房供給放量的可能性越小。
他估計，截至2016年7月，中國居民的未償還杠桿負擔(公積金+商業貸款)超過18 萬億元，即便按照最保守的估計，房地產存量杠桿率僅有不到13%。
由于居民的存量杠桿率確實不高，因此在房價出現問題時，尤其是資產流動性狀況較好，二手房市場較大的一二線城市，是不會出現“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現，一般只擁有3 年左右儲備，經營區域處于一二線城市的開發企業也完全可以全身而退。

另一杠桿率則是交易杠桿率，指的是某一個時間段的“新發放貸款規模/該時間段的房屋銷售規模”。中信報告稱，如果一個市場的買賣已經過分依賴于杠桿，則說明這個市場需求很難在短期膨脹，即便這個市場長期看還有潛力，且業主不會大規模拋售，至少在短期房價已經很難上漲。
據中信證券測算，2016 年上半年，全國住房交易杠桿率為74%，估計2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%-70%。
中信證券認為，住房的交易杠桿率已經不低了，未來對住房交易進一步加杠桿的空間并不是很大。“我們相信無需擔心房價大幅上漲，在未來杠桿提升可以保持市場健康向上。”
總體來看，中信證券認為，整個社會不動產的總價值相對于信貸余額來說相當龐大，居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來自信貸支持的資金快速增加，且占比不低。即便有一天行業景氣開始下行，市場硬著陸的可能性也很低，一二線城市存量資源具備保值增值屬性。