任志強：2014年上海房價瘋漲 不信我必睡大街

華遠地產(chǎn)董事長任志強：三條主線將會影響房地產(chǎn)市場，2014年至少有三條主線將會影響房地產(chǎn)市場。

其一是GDP和房地產(chǎn)市場關(guān)系

如果宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)通常會受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會被視為重要推動力。預(yù)計今年的宏觀經(jīng)濟不會太好，也不會太差。

第二條主線是供給

根據(jù)中國指數(shù)研究院1月2日發(fā)布“2013年中國300城市土地市場交易情報”顯示，全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面積143569萬平方米，同比增加10%。由此可見，土地供應(yīng)量增加的趨勢會持續(xù)，一方面，通常土地兩三年后才能上市形成供應(yīng)，市場調(diào)整通常以三年為一個周期。而在政府壟斷供給局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。

第三條主線是改革

越市場化，對企業(yè)越有利。市場化方向明確以后，證監(jiān)會會逐步放開房企融資審批，審批速度也將會加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業(yè)，20個以上500億企業(yè)，市場集中度會越來越高。

從上海樓市的整體走勢看，2014年房價將依舊持上漲趨勢。尤其是房價預(yù)期上漲并未發(fā)生根本性改變。

在二手房市場，多數(shù)房東并未因為目前的觀望氛圍而對后市抱消極心理，相反由于持有成本有限，房東的掛牌價格依舊較為堅挺。

漢宇地產(chǎn)市場部分析師朱春峰認為，目前的樓市遇冷只是短暫的，而隨著“滬七條”等政策效應(yīng)的消化，買家觀望的情緒也會隨之減弱。

目前全市新建商品住宅的存量約970萬平方米，其中公寓住宅存量僅約640萬平方米，以單月100萬平方米的銷售量，只能維持6個月，供需矛盾依舊嚴重存在。2014年樓市調(diào)控整體大環(huán)境會相對較為溫和，同時隨著信貸自身的“松動”，在季節(jié)性利空效應(yīng)的消失等條件下，市場的需求量在進入2014年第二季度便會陸續(xù)釋放。

剛需購房和改善型購房還是市場購房主力。朱春峰分析，2014年剛需和改善型戶型的份額行情變化會延續(xù)2013年的走勢。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場部對全市戶型份額監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2013年新建商品住宅中90-120平方米戶型的份額最高，達到30%，而在二手房方面，50-70平方米的戶型份額最高，達到了24.1%。

但從2013年全年的戶型成交走勢看，雖然小戶型依舊是市場成交的主力，但是其份額卻相應(yīng)有所下滑，幅度基本在1%-3%。與之相反的是由于市場回暖，改善型置業(yè)需求激增，其份額也相應(yīng)有所提升，其中2013年二手房90-200平方米戶型份額上漲1.6%。

從戶型和價位配比情況看，城區(qū)外（如松江新城、嘉定新城、浦東周康等熱門板塊）的戶型依舊為以90-120平方米的中小戶型為主，其單價在1.8萬-2萬元/平方米，城區(qū)內(nèi)（徐匯中心、陸家嘴）的區(qū)域中次新房的戶型面積則以120-150平方米為主，其單價在3萬-5萬元/平方米。而老公房的戶型面積則以50-70平方米為主，其單價在2萬-4萬元/平方米。

剛需置業(yè)在戶型選擇方面，通常以城區(qū)外90-100平方米的中小戶型和城區(qū)內(nèi)50-70平方米的老公房為主，總價基本控制在150萬-200萬元。而對于改善置業(yè)者，通常會選擇城區(qū)外90-150平方米的中大戶型和城區(qū)內(nèi)90-120平方米的次新房，總價則控制在300萬-500萬元之間。從熱點板塊看，松江新城、浦東金橋、周康、徐匯中心等板塊是剛需和改善置業(yè)者較為青睞之地。

隨著改善置業(yè)者的增多，今年總價150萬-300萬元的房子將唱主角。相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2013年上海市新建商品住宅總價段份額中，主力價位段為100萬-400萬元，其市場份額占到72%。而在二手房方面，盡管150萬元以下的市場份額（以網(wǎng)簽成交總價為統(tǒng)計依據(jù)，低于市場實際份額）依舊維持在6成，但同比卻下滑了10個百分點，相應(yīng)的150萬-500萬元的改善置業(yè)份額則突破升至35%。目前上海樓市的供需矛盾依舊較為嚴重，2014年房價上漲的主旋律并不會有太大變化，只是在上漲幅度上會有一定的控制。