房貸持續收緊背后：負相關的歷史邏輯
房貸利率不排除繼續上浮走高，熱點城市房價環比或將于今年11月由正轉負。
“針對首套房，目前只有民生和中信兩家銀行首套利率上浮10%，其他銀行還沒上調；對于二套房，目前匯豐銀行上浮10%。浙商銀行普通住宅上浮10 ..
房貸利率不排除繼續上浮走高，熱點城市房價環比或將于今年11月由正轉負。
“針對首套房，目前只有民生和中信兩家銀行首套利率上浮10%，其他銀行還沒上調；對于二套房，目前匯豐銀行上浮10%。浙商銀行普通住宅上浮10%，非普通住宅上浮20%。其他銀行都上浮20%。”6月23日，北京鏈家房地產經紀有限公司一位中介人士告訴21世紀經濟報道記者。 根據鏈家地產6月第三周周報顯示，周度成交均價跌至2017年年初的水平，預計后期還有繼續松動的空間。目前行政調控雖未再加碼，但是信貸環境**緊縮（首套房利率的上浮是****的），受此影響市場觀望情緒明顯增強，成交周期延長，需求端的持續降溫使得業主的預期也發生變化，調價中降價業主比例已經連續6周保持在90%左右的高位水平。 易居研究院研究員賴勤通過觀察分析歷史數據發現，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負相關的關系；而與歷史相似時點對比，此次房貸利率上升的原因與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調控政策，它們共同構成了一套“組合拳”，對樓市發揮了調控作用。 房貸利率收緊 自一季度末調控加碼以來，各家銀行的信貸額度便出現了不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。北京偉嘉安捷投 資擔保有限公司從各家銀行了解到，目前從銀行審批做*押到放款的周期，普遍都在35-40個工作日左右，個別的銀行甚至放款周期更長，而且審批的條件也比從前更為嚴格，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。 偉嘉安捷監測發現，從近期各家銀行的利率情況來看，目前超過95%以上的銀行仍然維持著首套房基準，二套房上浮20%的情況。在現階段信貸環境持續收緊的情況下，銀行的信貸政策也是趨于嚴格，隨著三季度四季度的來臨，各家銀行不排除繼續上調貸款利率的可能性。 中原地產研究中心統計數據也顯示，目前大部分城市的執行利率已經基本接近首套房基準，二套房上浮10%-20%。 偉嘉安捷市場經理吳昊表示，從上半年信貸政策收緊后，各家銀行的利率**也在逐步減少，而且后續不乏出現其他銀行跟進調整利率的情況。市場流動性趨緊和二手房成交普遍下滑的態勢下，銀行內部資金成本壓力也在不斷上升，因此下半年的信貸環境仍然將以持續收緊為主。 中原地產**分析師張大偉也表示，房貸的確在收緊，房貸的資金價格上行，放貸難度在加大。 不過，張大偉表示，近期關于房貸停貸傳聞有言過其實加大恐慌嫌疑。他認為，對于中介機構來說，銀行的房貸業務是有回扣等收入的，在當下，各家銀行成本提高而且額度吃緊的情況下。部分銀行與中介的合作意愿降低，所以出現了部分金融中介或者二手房中介統計口徑里的銀行停貸。張大偉認為，盡管房貸在收緊，但由于今年一手房和二手房成交量并不高，貸款需求也就隨之下降，房貸額度不會顯得緊張。 21世紀經濟報道記者了解到，在近期北京市住建委網簽系統升級調整后，各家銀行對于內部批單的審查也是愈發嚴格。由于此前“京八條”的出臺明確了銀行從嚴審查的規定，對于購房人的收入流水、貸款情況、個人征信等核查都十分嚴格。此外，各家銀行將首套房利率調整為基準、二套上浮20%后，此前批貸后享受九折或九五折**的購房人利率仍然不變。 房貸利率與樓市負相關 房貸一直被認為是銀行的優質貸款，但最近銀行對個人房貸的態度發生了比較大的變化，從曾經搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現在各大銀行的房貸利率折扣上，不同城市的房貸利率有不同程度的上浮趨勢。個人住房貸款作為多數居民購房時的選擇，它的變動也會對樓市產生較為顯著的影響。 賴勤研究發現，房價與房貸利率為負相關的關系。從2009年到2017年間，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅與個人住房貸款利率密切相關，并且二者走勢正好相反。住宅價格環比增幅最大的三個時期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度左右個人房貸利率只有4.5%左右，處于歷史低位。另一方面，當住宅價格環比跌幅最大時，房貸利率維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時的房價環比跌幅達到了-0.3%，而房貸利率達到了7.62%的近十年歷史最高峰值。 賴勤通過觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢看出，從2009年一季度至今年一季度，二者的走勢基本是相反的，當房價同比增幅高時，房貸利率往往較低，而當房價同比增幅低時，房貸利率往往處在同時期的高位。例如2010年上半年房價同比增幅達到了10%以上的高點，此時的房貸利率低于4.5%，是一個階段性的低點；而當2015年一季度左右房價同比跌幅達到峰值的6.4%時，那個時候的房貸利率處于一個較高的水平，當房貸利率逐漸降下來，房價才觸底反彈。 同理，住宅成交面積與房貸利率為負相關的關系。 不過，賴勤也指出，從房貸利率走勢看出，雖然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅僅為12%，遠低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房價和房屋成交面積的降幅不亞于后者。可見，房貸利率并不是影響樓市的最關鍵因素，而是與房貸利率相伴而來的一系列樓市調控政策，它們共同構成了一套“組合拳”，對房價和房屋成交面積進行了調控。 張大偉注意到，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。 根據上述推斷，賴勤預計，今年底以前房貸利率仍將上浮，明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續上浮趨勢。熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢，房價環比將于11月正轉負。 |
浙公網安備 33040202000107號