中央部署樓市調控:抑泡沫與去庫存雙軌并行

“要堅持分類調控因城施策，穩步推進房地產去庫存，促進房地產市場平穩健康發展。”6月26日，全國政協十二屆常委會第二十一次會議開幕，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗對房地產供給側作出這樣的戰略部署。

而在6月23日，銀監會黨委書記、主席郭樹清在對農業銀行總行調研座談會上曾強調，落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。

中央高層對于樓市調控的部署并不矛盾，這說明當前樓市呈現部分區域房價過快增長、泡沫累積，但同時房地產庫存量依然偏大的雙重難題。當前及今后一段時期內，房地產調控政策控房價與去庫存將雙軌并行。

“當前房地產市場最主要矛盾到底是去庫存，還是抑泡沫，恐怕都不準確。中國房地產市場最大的特征就是‘東邊日出西邊雨’。‘東邊日出’，就是指房價漲得很快；‘西邊雨’就是庫存很高。一線城市、部分熱點二線城市供不應求與三四線城市庫存高形成鮮明對比，必須差別化調控。”住建部住房改革專家委員會副主任委員顧云昌在接受中國房地產報記者專訪時表示。

熱點城市抑泡沫 房貸一再收緊

對于一二線熱點城市甚至部分樓市過熱的三線城市，降房價、抑泡沫仍是樓市調控的主基調。而收緊房貸，效果最為直接。

近期許多城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲。例如，北京市的部分商業銀行從年初首套房貸利率的8.5折，到現在的1.1倍，房貸利率瘋漲了近30%。廣州市內部分商業銀行6月初起把首套房貸利率上調5%～20%；福州地區部分銀行上調了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍；成都部分銀行的首套房貸款利率從最早的75折到8折、85折、9折、基準，房貸利率一路上漲。

數據顯示，全國5月二套房平均利率為5.4%，較上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。

不過，相比提高房貸利率，總量控制方式對需求的抑制更為直接。

央行營管部主任周學東近日撰文指出，從2017年1月開始，央行營管部在MPA評估中進一步突出信貸政策導向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個人購房貸款增長這一因子，對北京地區全部銀行嚴控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調控目標確定為25%左右的合理水平。

周學東表示，隨著“3?17”新政及后續調控措施的實施，預計今年第二季度這一比重還會繼續回落，全年控制在25%左右的目標完全可以實現。這也為抑制投機炒房、控制房價過快上漲創造了穩健中性的貨幣環境。預計全年北京地區個人購房貸款新增額將比上年減少1000億元。

“自去年四季度以來，個人按揭貸款處在不斷收緊當中。雖然沒有官方統一的規定，但實際上各地存在不同做法，如房貸額度環比不增、新增涉房貸款不超過新增貸款總額的30%、全年房貸新增額比去年減少多少等等，都是從總量控制目標上對金融供給的削減。”交通銀行總行高級研究員夏丹對中國房地產報記者表示。

“控制總量的方式，使得審批周期拉長，放款速度變慢，額度大幅壓降甚至不放款，直接制約了房屋交易，降低了貸款人申請按揭的積極性。”夏丹表示。

而從6月23日銀監會主席郭樹清關于“實行差異化信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫”的表述來看，下半年整體房貸政策還將繼續收緊。

庫存積壓在三四線城市 尤其商業地產庫存量龐大

一方面要抑制房價上漲過快城市可能積壓的泡沫風險，另一方面，則是廣大三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。尤其是商業地產，即便是熱點城市，庫存量依然龐大。這看似矛盾的根源則是供給側結構性問題。

張高麗強調，今年是供給側結構性改革深化之年，要堅持分類調控因城施策，穩步推進房地產去庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

我國的房地產庫存到底還有多少？

國家統計局數據顯示，截至2017年5月末，我國商品房待售面積為66018萬平方米，同比減少8.5%。住宅待售36475萬平方米，下降17.8%。而2016年全年，我國房地產總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。

“從數據上來說，庫存量依然很大。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。”顧云昌認為。

而統計局給出的庫存，僅是待售面積（竣工一年后沒有賣掉的房子面積），并不包括已開工未竣工的未銷售期房和待建面積等。

相比住宅，更嚴重的去庫存壓力在商業地產。根據國家統計局數據，5月末，全國辦公樓待售面積高達3706萬平方米，商業營業用房待售面積15921萬平方米。而2016年底，商業地產的整體庫存增加了一成左右。

中國指數研究院發布的《2016中國商業地產市場發展年報》顯示，當前商業地產存量大，市場以庫存去化為主。而且，庫存分化頗為顯著，一線城市庫存較低，但二、三線城市的壓力不小，例如一些住宅供應較為緊缺的城市如武漢、蘇州等，其商業地產卻面臨較大去化壓力。

據武漢市房地產開發企業協會研究部數據，截至2015年底，武漢商業地產總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業面積已接近3平方米，是香港的2倍。武漢還有600萬平方米的商業樓盤及400萬平方米寫字樓庫存，按照往年去化速度，全部消化完至少還需4年至6年。與此同時，未來5年至6年，還將新增約1000萬平方米的商業體量。

顧云昌指出，商改住，或改成其他用途房地產，仍是當前商業地產去庫存的主要出路。當然，一些已經批復的項目能否改變項目性質，新建成項目如何通過各種途徑來消化，都是庫存大的地方應該去做的。

“降杠桿、緊房貸過程中，有利于抑泡沫，但必然不利于去庫存。如何實行差別化信貸政策，在庫存大的地方，適當降低首付比例，以有別于大城市的調控，是需要考慮的。”顧云昌表示。