長三角樓市新一波降價來襲

立德地產成立于1998年，是海寧本地一家規模較大的房企，十多年來開發了永福花園、金桂園、玫瑰園、麗都水岸等多個住宅項目，法定代表人為吳德善。2010年吳德善遠赴黑龍江投資的密山·海寧中國皮革城項目，占地10萬平方米，一期投資為2.5億元，該項目建成后生意不好，房子賣不掉，拖累了立德地產。同時，海寧當地傳言吳德善陷入高利貸危機。2012年起，吳德善已經開始處理旗下各種資產。

立德房產開發的一些項目因為土地被抵押在銀行而達不到交付條件，項目已經爛尾。海寧市文苑南路附近立德房產開發的寫字樓，主體和外立面雖已建好，但卻并未投入使用，寫字樓周圍都被用鐵絲網圍住。這一項目建筑面積達1.89萬平方米，拿地時間為2010年，本來的竣工日期應該在2011年11月25日，已經爛尾超過2年。

立德房產開發的住宅項目麗都水岸目前也處于“爛尾”狀態，按照合同應該是2012年8月交房，但至今該項目土地仍處于質押狀態，辦不出三證，一直無法交付。

長三角部分城市新房銷售低迷，嚴重威脅到開發商的資金安全，開發商開始降價搶跑的決心十分明顯。九龍倉位于杭州的“地王”項目君璽3月份推出首批房源，均價40000元/平方米，這一項目當年的樓面地價高達24621元/平方米。九龍倉在常州的年華里項目也降價促銷，推出了4800元/平方米的特價房，較之前6300元/平方米的價格下降近24%。

九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋指出，公司對價格的調整是局部性的隨行就市，近期一些三四線城市的房價波動，與當地市場短期內的供應量過剩有關。在一些城市當年拿地拿貴了，或者在某個地區、某個階段內產品過剩了，在大家都需要降價的情況下，九龍倉可能會先下手為強。九龍倉會根據市場情況采取更靈活的價格策略，有的項目可能會漲，有的項目如果庫存壓力較大，出于資金回籠的需要，即使虧本也要及時出貨。

天量庫存與經濟不振困擾

長三角樓市降價背后是天量的庫存、需求的疲弱，供過于求十分嚴重。杭州市統計局發布的數據顯示，2014年1至2月杭州商品房銷售面積111.57萬平方米，同比下降19%。2014年第一季度，杭州主城區商品房成交套數5276套，創了近三年來同期成交套數新低，還不到去年同期的50%。按照3月底杭州商品房庫存量11.52萬套計算，以2013年的平均銷售速度，大約需要消化16個月，何況今年銷售速度大幅放緩。

杭州樓市天量庫存與近年來瘋狂賣地有直接聯系。2009年杭州土地出讓金以1054億元位居全國第一，2010年以738億元位居全國第六名。2013年杭州全年土地出讓總收入高達1326.9億元，刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。這就意味著未來杭州還面臨著大量的新增供應。

海寧雖然屬于縣級市，可新房庫存總量甚至相當于浙江其他地級市的水平。海寧透明售房網數據顯示，截至4月14日，海寧全市可售房源16129套，可售面積197.02萬平方米。依照今年3月778套的銷量，僅消化這16129套房源就需要21個月。

從2011年開始，海寧加大推地的節奏，2011年全市供應建設用地11003畝，規模創歷史新高。根據海寧市政府2012至2014年的政府工作報告，這三年的土地供應面積分別為4500畝、5000畝、5000畝。

余姚同樣面臨這種存量商品房大量積壓的情況。余姚市房地產開發企業協會資料顯示，目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米；竣工未售約60萬平方米；去年新開工約130萬平方米；另外，還有大量的拆遷安置空關房，初步統計約為110萬平方米、7000套左右。按照去年余姚商品房銷售約60萬平方米計算，庫存商品房至少需要消化兩三年。

近兩年來，以外貿和制造業為主的浙江經濟持續不振，加之受溫州高利貸危機影響，浙江民間購買力受到沖擊。以杭州為例，2013年杭州規模以上工業增加值累計同比增長8%，為2010年以來的最低增速，經濟增速的放緩，對區域實際購買力和樓市信心產生較大沖擊。“限購令”實施之前，溫州、臺州等地的投資客，一直以來是杭州樓市的重要購買力。“限購令”實施之后，杭州樓市的外地投資客劇減，需求出現了明顯萎縮。同時，因為浙江當地實體經濟不景氣，民間金融體系破壞，投資購房也是有心無力。