余姚樓市：庫存承壓極限 別墅一次性降價40%

上周四，在浙江省余姚市一個公交車停靠站點，一張印著“總價99萬，買別墅送牟山湖”字樣的樓盤廣告，吸引了不少市民駐足觀望。

別墅賣價之低，甚至僅相當于市區一套百余平方米的普通住房價錢，一下子在余姚炸開了鍋。

打出這則廣告的樓盤，為余姚市世茂牟山湖項目，距離市中心大約15公里，這次主推B、C地塊230套別墅，建筑面積約為183平方米/套。

一位知情人士告訴記者，本月底之前，世茂牟山湖項目230套別墅，一次性降價40%以上開盤銷售。售樓人員小徐對記者說，230套別墅平均售價在150萬元/套左右，其中至少5套價格為99萬元/套，而此前內部的定價為220萬元/套以上，最便宜的也要170萬元/套。

在業界人士看來，這次世茂牟山湖別墅大降價，只是揭開了余姚樓市“綜合征”的冰山一角。

一次性降價40%

目前，余姚市區新建商品房的價格，在9000元/平方米~14000元/平方米之間。本報記者了解到，一些本土房企開發的別墅、排屋價格仍在兩三萬元，基本處于有價無市狀態。

此次，一次性、大規模降價40%以上，令世茂牟山湖這230套別墅的“身價”，僅等同于市區一套普通商品房的總價。

“公司希望盡快回款。”世茂牟山湖項目售樓員小徐說，按每套均價150萬元出售，B、C別墅群只能勉強保本。他說，該地塊樓面地價接近4000元/平方米，建好后每套別墅成本至少在130萬元以上，“賣99萬元，至少要虧損30萬元左右。”之前牟山湖周邊別墅售價，每平方米都在兩三萬元左右。

余姚世茂牟山湖項目，開發商是世茂房地產控股有限公司(00813.HK，下稱“世茂地產”)。小徐說，2012年世茂地產取得該項目地塊，總占地面積約500畝，每畝成本價170萬元，分A、BC、H三個片區進行開發。2012年底，世茂牟山湖項目A片區124套別墅開盤，均價在2萬元/平方米左右。

小徐坦言，去年世茂地產寧波片區剛完成銷售指標，今年總公司銷售目標又有所提高，在行情不如去年情況下，今年寧波片區的銷售壓力非常大。資料顯示，去年世茂地產營業額為415億元，同比增長44.9%。然而，今年1、2月份，世茂地產銷售額30.6億元、27.1億元，分別同比下降26%和17%。

庫存承壓極限

世茂牟山湖別墅大幅降價銷售的消息，牽動了余姚樓市敏感的神經。

之前余姚“太守名府”豪宅，每平方米銷售價格在26000元。去年12月份，該樓盤下調6000元/平方米進行促銷，結果令很多購房者難以接受。該售樓處里擺放的樓盤模型，被激動的業主砸裂成好幾塊。

知情人士向本報記者透露，為緩解銷售壓力，之前世茂地產寧波公司計劃市區某樓盤降價2000元/平方米銷售，當地政府獲悉后介入，此事只能作罷。“選擇余姚項目降價銷售，主要在于產品為別墅項目，且偏離市中心，相對來說各方壓力會小些。”

“供應量太大了，房子太多了，現在余姚樓市處在很艱難的階段。”一位余姚市住建局相關科室人員接受記者采訪時說，今年銷售形勢不好，房企呼聲、壓力都比較大。

“商品房銷售形勢低迷，可售存量商品房大量積壓。”一份余姚市房地產開發企業協會資料顯示，目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米；竣工未售約60萬平方米；去年新開工約130萬平方米；另外，還有大量的拆遷安置空關房，初步統計約為110萬平方米、7000套左右。

另據寧波愛地房產咨詢有限公司統計，今年3月余姚存量商品房21050套，約為慈溪、象山、寧海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍，占上述5個縣市總量的54%。3月份，余姚新增供應量584套，是其他4個縣市總和的1.59倍。